—、建筑物區分所有權(★★)
建筑物區分所有權，指業(yè)主對于一棟建筑物中自己專(zhuān)有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權相結合所形成的“三位一體”的所有權。須注意：不要錯誤地以為，只有高樓大廈才能形成建筑物區分所有權。例如：一棟平房，左邊一戶(hù)(獨立產(chǎn)權），右邊一戶(hù)（獨立產(chǎn)權），中間共用一面墻。這也形成了建筑物區分所有，只不過(guò)是世界上最簡(jiǎn)單的建筑物區分所有。
享有建筑物區分所有權的人稱(chēng)為業(yè)主。《建筑物區分所有權解釋》第1條擴大了業(yè)主的范圍，擴大到一部分尚未取得專(zhuān)有部分所有權的人。業(yè)主包括三類(lèi)人：
(1)依照不動(dòng)產(chǎn)登記取得專(zhuān)有部分所有權的人；
(2)通過(guò)合法建造、繼承、受遺贈、法院判決取得專(zhuān)有部分所有權，尚未辦理宣示登記的人；
(3)與建設單位簽訂買(mǎi)賣(mài)、贈與等合同，已經(jīng)交付房屋，尚未辦理過(guò)戶(hù)登記的人。
(一)專(zhuān)有權
1.專(zhuān)有權的特點(diǎn)：
(1)專(zhuān)有權具有所有權的效力。由此可作兩個(gè)推論：①業(yè)主轉讓其專(zhuān)有權時(shí)，其他業(yè)主不享有優(yōu)先購買(mǎi)權（無(wú)簡(jiǎn)化物權關(guān)系之壓力！②如管理規約規定業(yè)主不得轉讓房屋，屬于違反物權法定的約定，該約定不發(fā)生物權效力。
(2)專(zhuān)有權受到較多限制。體現在：①業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的，應經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。所謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”，指本棟建筑物內的所有其他業(yè)主。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張自己屬于有利害關(guān)系的業(yè)主的，應當證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。②行使專(zhuān)有權不得危及建筑物的安全。否則其他業(yè)主可行使物權請求權。
(3)專(zhuān)有權在區分所有權中居于主導地位。體現在：①取得專(zhuān)有權即同時(shí)取得共有權和成員權；反之，喪失專(zhuān)有權即同時(shí)喪失共有權和成員權。②專(zhuān)有權的大小，決定共有權的持有份比例，決定管理權的大小。
2.專(zhuān)有權的客體：
(1)業(yè)主專(zhuān)有的住宅或經(jīng)營(yíng)性用房（地板、天花板和四壁形成的空間）。
(2)買(mǎi)賣(mài)合同明示由業(yè)主單獨所有的車(chē)位、車(chē)庫(《物權法》第74條第1款)。
(3)買(mǎi)賣(mài)合同明示由業(yè)主單獨所有的綠地（《物權法》第73條。
(4)具有構造、利用上的獨立性，能予房屋登記的攤位(《建筑物區分所有權解釋》第2條)。
(5)買(mǎi)賣(mài)合同明示歸業(yè)主專(zhuān)有的露臺（《建筑物區分所有權解釋》第2條。
(二)共有權(★★★)
1.共有權的客體。包括：
(1)建筑物的基本構造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。
(2)建筑物的公用設施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門(mén)、通信網(wǎng)絡(luò )設備、避難層、設備層、設備間。
(3)建筑物占有的地基使用權（建設用地使用權或宅基地使用權），以及小區內的空地(但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外）。
(4)建筑區劃內的綠地（屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外）。
(5)建筑區劃內的道路（屬于城鎮公共道路的除外)。
(6)建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房。
(7)占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位。
(8)建筑物及其附屬設施的維修資金。
2.業(yè)主對共有部分的權利與義務(wù)。除非另有約定，區分所有人按照“持有份”對共有部分享有權利，負擔義務(wù)。所謂“持有份”，指專(zhuān)有部分的面積占建筑物總面積的比例。
(1)對共有部分的權利包括：①使用權，業(yè)主有權共同使用和輪流使用共有部分。②收益權，業(yè)主有權依照其持有份取得因共有部分產(chǎn)生的收益。
(2)共有部分的義務(wù)包括：①以共有部分的本來(lái)用途使用共有部分。②按照各自的持有份分擔共同費用和其他負擔；并且不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。
須注意：建筑物區分所有權中的共有權既不是按份共有（不得請求分割），也不是共同共有（有持有份），而是一種特殊的共有，又被稱(chēng)為互有。
(三）管理權(★★★)
1.行使共同管理權的組織。包括：⑴業(yè)主大會(huì )。由全體業(yè)主組成，是業(yè)主的意思形成機構。⑵業(yè)主委員會(huì )。由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生的部分業(yè)主組成的組織機構，是業(yè)主大會(huì )的執行機構。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的法律地位：(1)不具有作為原告起訴業(yè)主的訴訟主體資格。根據《物權法》第83條，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )雖有權請求業(yè)主停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，但無(wú)權對該業(yè)主提起訴訟。只能由受到侵害的業(yè)主提起訴訟。須注意：這一制度目前有所松動(dòng)。根據《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第8條的規定，業(yè)主大會(huì )決議解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì )有權解除物業(yè)服務(wù)合同（行使任意解除權，此時(shí)若出現爭議，業(yè)主委員會(huì )可作為原告起訴)，但業(yè)主委員會(huì )仍不承擔責任，若有業(yè)主欠繳物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍只能請求業(yè)主支付。(2)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)，但應當在知道或者應當知道決定作出之日起1年內行使。
2.業(yè)主大會(huì )的表決規則。
(1)決定下列事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意（包括本數，達到2/3即可）（雙絕對多數決）：①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。②改建、重建建筑物及其附屬設施.
(2)決定下列事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意（達到半數還不行，須超過(guò)50%)(雙簡(jiǎn)單多數決)，即《物權法》第76條第1款第(一）項至第（四）項、第（七）項規定的事項。
須注意：《建筑物區分所有權解釋》第7條規定，決定下列事項，也屬于應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意的事項：①改變共有部分的用途》②利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；③處分共有部分。
還須注意：業(yè)主人數的確定。根據《建筑物區分所有權解釋》第9條的規定：①原則上，業(yè)主人數，按照專(zhuān)有部分的數量計算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計算。②但建設單位尚未出售和雖以出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計算。總人數，按照上述的統計總和計算。
典型真題
王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設置了一個(gè)商業(yè)廣告牌。后玉某將該樓房的第二層出售 給了張某。下列哪些選項是正確的？(08年·卷三·58題一ABCD)
A.張某無(wú)權要求王某拆除廣告牌
B.張某與王某間形成了建筑物區分所有權關(guān)系
C.張某對樓頂享有共有和共同管理的權利
D.張某有權要求與王某分享其購房后的廣告收益
[答案解析]①王某將樓房的第二層出售給張某后，王某與張某對房屋形成建筑物區分 所有。故B選項正確。②屋頂屬于業(yè)主共有，王某與.張某享有共有和共同管理的權利，故C 選項正確。③根據《物權法》第76條以及《建筑物區分所有權解釋》第7條，將設置于樓頂的廣告牌撤除，屬于改變共有部分的用途，須經(jīng)王某和張某之“雙簡(jiǎn)單多數決”才能形成有效的決議，張某一人的同意僅達到半數，尚未超過(guò)半數。故A選項正確。④拫據《物權法》 第72條第1款，業(yè)主對共有部分享有共益權，張某有權要求與王某分享其購房后的廣告收益，故D選項正確。
