一物數賣(mài)，就是同一出賣(mài)人就同一個(gè)動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)同時(shí)與兩個(gè)以上的買(mǎi)受人訂立買(mǎi)賣(mài)合同。一物數賣(mài)可以容納民法的全部?jì)热荩魏我环N制度都可以設計進(jìn)來(lái)。這就是為什么一物數賣(mài)是每年必考的內容。下面就通過(guò)解析2006年試卷三第91?93題,對一物數賣(mài)作一概括了解。算是對大家的交待。不過(guò)，只要能把這三個(gè)題目中的知識點(diǎn)搞清楚，就可確保在當年的司法考試中斬獲5分。這也就夠了。
典型真題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲急欲銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的某住宅區的最后1套別墅，遂打電話(huà)向乙、丙、丁發(fā)出售房要約，并聲明該要約的有效期為1個(gè)月。要約發(fā)出后第10日，甲與乙簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并交付該別墅，乙支付了全部房款，但未辦理產(chǎn)權變更登記。第21日，甲與不知情的丙簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了產(chǎn)權變更登記。第25日，甲又與不知情的丁簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。第26日，該別墅被意外焚毀。請回答1?3題。
1.下列關(guān)于甲、乙、丙之間關(guān)系的何種表述是正確的？（06年?卷三? 91題一A)
A.甲、乙之間買(mǎi)賣(mài)合同有效
B.甲、丙之間買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，因該合同損害乙的利益
C.甲不應向丙承擔不能交付房屋的違約責任，因為房屋系意外焚毀
D.丙應負擔房屋被焚毀的風(fēng)險
[答案解析]①首應說(shuō)明：因一物數賣(mài)（動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)）聯(lián)通了合同法與物權法，內涵豐富，牽涉眾多知識點(diǎn)，容易設計題目，且因范圍廣泛而蜩具難度。一物數賣(mài)遂成為出題人之最?lèi)?ài)，為司法考試的保留項目。掌握一物數賣(mài)中經(jīng)常涉及的知識點(diǎn)，即可確保每年穩得5分，固非虛言也,！②《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這就是區分原則，基于法律行為的物權變動(dòng)中，須區分物權變動(dòng)效果的發(fā)生與法律行為的生效。據此，在甲、乙的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，因未給乙辦理過(guò)戶(hù)登記，不發(fā)生物權變動(dòng)，乙尚未取得房屋的所有權，但不因此影響甲、乙買(mǎi)賣(mài)合同的成立與生效，因甲、乙已就房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款意思表示一致，應認定甲、乙買(mǎi)賣(mài)合同成立 并生效，故A選項正確。③《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第10條規定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導致其無(wú)法取得房屋為由，請求確認出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)令同無(wú)效的，應予支持。”但題自交代，丙“不知情”，故甲、丙間不可能存在惡意串通。故B選項錯誤。④《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承枳繼續履行、釆取補救措施或者賠償損失等違約責任。”據此，除非法律另有特別規定，違約責任系無(wú)過(guò)錯責任。合同債務(wù)人不履行或者不適當履行合同義務(wù)的，無(wú)論債務(wù)人是否具有過(guò)錯，均應承擔違約責任。若當事人沒(méi)有約定免責事由，法定的免責事由僅限于不可抗力，意外事件不屬于免責事由。甲、丙的買(mǎi)賣(mài)合同有效，甲負有交付房屋并辦理過(guò)戶(hù)登記的合同義務(wù)，現甲因意外事件（房屋被意外焚毀）而不能履行交付房屋的義務(wù)，甲不能對丙免除違約責任。故C選項錯誤。⑤ 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第11條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣(mài)人承擔，交付使用后由買(mǎi)受人承擔；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”本條是《合同法》第142條精神的延伸，存房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，只要當事人沒(méi)有另行約定風(fēng)險承擔的規則，自房屋交付時(shí)（是否辦理了過(guò)戶(hù)登記在所不問(wèn)）風(fēng)險發(fā)生轉移，故甲、丙的買(mǎi)賣(mài)合同中，因未完成交付，風(fēng)險應由甲承擔，而不是丙承擔。故D選項錯誤。
2.下列關(guān)于甲、丁之間買(mǎi)賣(mài)合同的何種表述是正確的？（06年·卷三·92題一AD。原答案為ACD。答案變動(dòng)的原因系《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條）
A.合同因欺詐而可撤銷(xiāo)
B.合同因自始履行不能而無(wú)效
C.合同因無(wú)權處分而效力待定
D.如果合同被撤銷(xiāo),則甲應向丁承擔締約過(guò)錯責任
[答案解析]①《民通意見(jiàn)》第68條規定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為本題中，丁前面的定語(yǔ)“不知情的丁”就使得甲的行為符合欺詐的構成要件，甲、丁間的買(mǎi)賣(mài)合同因欺詐而可撤銷(xiāo)(《合同法》第54條），故A選項正確。②須注意：在我國民法上，不存在合同自始履行不能的制度。主要原因在于，制定《合同法》時(shí)，立法者認為，一個(gè)獨立的履行不能制度并無(wú)存在的獨立價(jià)值，因此不作規定。在我國合同法上，對于學(xué)理上的履行不能，我們的處理規則是：(a)自始履行不能。按照重大誤解、欺詐、顯失公平、雙方虛假行為制度處理。(b)嗣后履行不能。按照風(fēng)險負擔、情勢變更、違約責任制度處理。據此，B選項是錯誤的。再須注意：即使我們退一步說(shuō)話(huà)，在來(lái)認履行不能制度的國家和地區（如德國、臺灣地區)，自始履行不能的合同包括兩種：(a)自始客觀(guān)不能的合同；(b)自始主觀(guān)不能的合同。僅自始客觀(guān)不能的合同無(wú)效，而自始主觀(guān)不能的合同并非當然無(wú)效。本題中，甲、丁的買(mǎi)賣(mài)合同屬于自始不能（因簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前，已經(jīng)給丙辦理了過(guò)戶(hù)登記），但屬于主觀(guān)不能，而非客觀(guān)不能。故B選項還是錯誤。③甲已經(jīng)給丙辦理了過(guò)戶(hù)登記，甲不再是所有權人，不再享有出賣(mài)房屋的處分權，甲將房屋出賣(mài)給丁的行為屬于無(wú)權處分。擔是，根據《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條，甲、丁的買(mǎi)賣(mài)合同有效。《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條屬于《合同法》第51條的例外。前已再三述及，此處不贅。故C選項錯誤。④根據《合同法》第42條，甲在訂立合向過(guò)程中實(shí)施欺詐的行為屬于違反先合同義務(wù)的行為，若因此給丁造成合理信賴(lài)利益的損失，構成締約過(guò)失，應承擔賠樓丁遭受之合理信賴(lài)利益的損失。故D選項正確。
3.下列關(guān)于乙的權利義務(wù)的何種表述是正確的？（06年·卷三·93題一AC)
A.若房屋未焚毀，丙有權要求乙搬離房屋
B.若房屋未焚毀，法院應確認該房屋為乙所有
C.乙對房屋的占有為善意、自主占有
D.乙應向丙賠償因房屋焚毀而造成的損失
[答案解析]①根據《物權法》第34條的規定，返還原物請求權的構成要件有二：(a)請求人為物權人（所有權人、用益物權人或留置權人、質(zhì)權人）；(b)被請求人為（相對于請求權人而言的）現時(shí)的無(wú)權占有人。②如前所述，甲、乙的買(mǎi)賣(mài)合同有效，因此乙基于有效買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的債權占有房屋，是有權占有人，所以，在甲將房屋給丙辦理過(guò)戶(hù)登記之前，甲作為所有權人，是不能對乙行使返還原物請求權的。那么丙呢？甲給丙辦理過(guò)戶(hù)登記后，丙為房屋所有權人，乙雖為有權占有人，但乙是基于債權而占有。債權具有相對性，基于債權而取得的有權占有也具有相對性，乙對甲有權占有，但乙對丙屬于無(wú)權占有。故丙對乙享有返還原物請求權，故A選項正確。③《物權法》第9條規定：“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。”甲一物二賣(mài)，債權具有平等性，甲出賣(mài)給乙和丙均屬有權處分，甲與乙、甲與丙間的買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效，給丙辦理了過(guò)戶(hù)登記，丙取得房屋所有權，故B選項錯誤。④善意占有，指無(wú)權占有人不知道也不應當知道自己的占有為無(wú)權占有。須注意：善意占有一定是無(wú)權占有，有權占有是談不上善意占有的。善意占有相對子惡意占有。自主占有，指以據為己有的意思而占有。自主占有人不需要是所有權人，只要以據為己有的意思而占有，就是自主占有。自主占有相對于他主占有。本題中，乙相對于丙為無(wú)權占有，但屬于善意占有,自主占有，故C選項正確。當然，C選項的表述有瑕疵，應加上一個(gè)限定，改為“相對于丙而言，乙對房屋的占有為善意、自主占有”。⑤（《物權法》第244條規定：“占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權利人請求賠償的，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。”須注意：該條僅調整無(wú)權占有，對于有權占有概不適用。還須注意：該條的規范內容是，無(wú)權占有的標的物毀損、滅失的，無(wú)權占有人應返還代位物（保險金、補償金和賠償金),因為它們是現存的不當得利。沒(méi)有三金或者三金不足以彌補損失的，分三種情況處理：(a)善意、自主占有人，對標的物的毀損滅失無(wú)論是否具有過(guò)錯，均不承擔損害賠償責任；(b)惡意占有人，對標的物的級損、滅失，無(wú)論是否具有過(guò)錯，均要承擔損害賠償責任；(c)善意、他主占有人，超越假想的他主占有的權源造成損害的，承擔賠償責任；未超越假想的他主占有權源造成損害的，不承擔賠償責任。本題中，乙相對予丙為善意、自主占有人，無(wú)論是否具有過(guò)失均不承擔損害賠償責任，現房屋因為意外毀損滅失，乙并無(wú)過(guò)錯，更不承擔損害賠償責任。故D選項表述錯誤。⑥題外話(huà)：這題目實(shí)在太帥了！至今仍為司法考試最高難度的題目，最為精致的題目，最為合格的題目。無(wú)出其右者。被老鐘譽(yù)為“十大樣板題”之首。
