相關(guān)法條
《合同法》
第229條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
《物權法》
第190條 訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權。
《城鎮房屋租賃合同解釋》
第20條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實(shí)現權押權發(fā)生所有權變動(dòng)的；
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
(1)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的構成要件有三：
①租賃合同有效；
②出租人已將租賃物交付給承租人（承租人占有中）；
③租賃期間內，租賃物的所有權因買(mǎi)賣(mài)、互易、贈與、投資、抵押權的實(shí)現、繼承、遺贈、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動(dòng)。
(2)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律效果：新的所有權人法定承受該租賃合同。所謂“法定承受”， 什么都不需要做，什么都不需要說(shuō)，原租賃合同的權利義務(wù)內容維持不變（租金、期限等），自動(dòng)將出租人變更為新的所有權人。換言之，這是一種法律規定的合同權利義務(wù)的概栝承受，屬于債權債務(wù)的法定移轉。
特別提示 (1)就租賃物而言。動(dòng)產(chǎn)（如汽車(chē)）租賃合同與不動(dòng)產(chǎn)（如房屋）租賃合同，均適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則。 (2)就租賃合同的類(lèi)型而言。以下兩類(lèi)租賃合同均適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則：①出租人為租賃物的所有權人的；②出租人雖非租賃物的所有權人，但出租人享有訂立該租賃合同的權利的。
例1甲出國期間，委托乙代為看管一套房屋。乙未經(jīng)甲同意，擅自以自己的名義將該房屋出租給丙。租賃期間，甲死亡，丁作為唯一的繼承人繼承了該房屋。①乙擅自將甲的房屋出租給丙，但是，根據《合同法》第228條，乙、丙的租賃合同有效。②乙不是租賃物的所有人，乙也無(wú)出租的權利，故乙、丙的租賃合同不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。③不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則的效果是：根據《物權法》第34條，所有權人丁有權對丙行使返還原物請求權。
例2甲將一輛汽車(chē)出租給乙，乙經(jīng)過(guò)甲的同意轉租給丙。在兩個(gè)租賃合同存續期間，甲將汽車(chē)出賣(mài)給丁，并以指示交付的方式完成交付。①甲系所有人，故甲、乙的租賃合同適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃；②乙雖非所有人，但乙經(jīng)過(guò)甲同意轉租給丙，故乙、丙的租賃合同也適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。③適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的效果是：由丁自動(dòng)替代甲成為出租人，新的租賃關(guān)系是：丁出租給乙，乙轉租給丙。
例3甲將一套房出賣(mài)給乙，交付了房屋，但未辦理過(guò)戶(hù)登記。未經(jīng)甲同意，乙將該房屋出租給丙。租賃期間，甲又將該房屋出賣(mài)給丁，并給丁辦理了過(guò)戶(hù)登記。①乙不是房屋的所有人，但乙作為買(mǎi)受人，在房屋交付后，有權不經(jīng)所有權人甲的同意將房屋出租給丙（這就和承租人不同了！）。乙、丙的租賃合同適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。②適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的效果是：丁替代乙成為出租人。
2.買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則的例外。下列三種情形，不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則：
①租賃物被沒(méi)收、征收的（通說(shuō)觀(guān)點(diǎn)）；
②先抵押后出租，抵押權巳經(jīng)登記的（《物權法》第190條）；
③房屋在出租前巳被人民法脘依法查封的（《城鎮房屋租賃合同解釋》第20條）。
例4甲將一套房抵押給乙，辦理了抵押登記。此后，甲又將該房出租給丙，租期5年。半年后，乙行使抵押權拍賣(mài)該房屋，丁以300萬(wàn)元的價(jià)格購得。①租賃物上存在抵押權的，抵押權人與承租人均有受保護的必要。但二者有沖突：買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則對抵押物的變價(jià)將產(chǎn)生負面影響(阻礙潛在的買(mǎi)受人參與競買(mǎi))。②所以，《物權法》第190條規定：“先抵后租，且辦理了抵押登記”的，因抵押權實(shí)現導致租賃物所有權變動(dòng)的，租賃合同不再適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。③因此，甲、丙的祖賃合同不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃，根據《物權法》第34條，丁取得所有權后，丁可對丙行使返還原物請求權。④須注意：此例中，丙不受買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則保護；但是，若丙參與拍賣(mài)，依照《合同法> 第230條，在同等條件下，丙對丁享有優(yōu)先購買(mǎi)權（原因：丙行使優(yōu)先購買(mǎi)權，不會(huì )對抵押物的變價(jià)產(chǎn)生負面影響)。切記！
特別提示 租賃物上存在抵押權，租賃期間，抵押權人行使抵押權導致租賃物所有權變動(dòng)的，在下列兩種情況下，根據《物權法》第190條，仍適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則，新的所有權人須法定承受該租賃合同： (1)先出租，后抵押的； (2)先抵押，后出租，抵押權未登記的。
例5甲將一套房出租給乙后，甲又將該房屋抵押給丙，并辦理了抵押登記。甲、乙租賃合同存續期間，丙實(shí)行抵押權拍賣(mài)房屋，被丁購得。①這屬于“先租后抵”，無(wú)論抵押權是否登記，因抵押權實(shí)現導致租賃物所有權變動(dòng)的，適用買(mǎi)賣(mài)不破祖賃。②適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則的效果是：丁替代甲成為出租人。
例6甲將一輛汽車(chē)抵押給丙，未辦理抵押登記。此后，甲又將該汽車(chē)出租給乙。租賃期間，丙行使抵押權拍賣(mài)汽車(chē)，被丁購得。①這屬于“先抵后租，抵押權未登記”，因抵押權實(shí)現導致租賃物所有權變動(dòng)的，適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。②適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則的效果是：丁替代甲成為出租人。
