相關(guān)法條
《合同法》
第230條 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
《城鎮房屋租賃合同解釋》
第21條 出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
第22條 出租人與抵押權人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院應予支持。
第23條 出租人委托抽賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，應當在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。
第24條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的；
(二)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內未明確表示購買(mǎi)的；
(四)第三人善意購買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的。
1.房屋承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的適用范圍。
①僅適用房屋租賃合同（其他租賃合同的承租人無(wú)優(yōu)先購買(mǎi)權)。
②承租人與次承租人均享有優(yōu)先購買(mǎi)權；且次承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權優(yōu)先（通說(shuō)觀(guān)點(diǎn)）。
③租賃期間，出租人出賣(mài)（排除了繼承、贈與等情形）房屋、拍賣(mài)房屋、與抵押權人協(xié)議用租賃的房屋折抵債務(wù)（出租人將房屋抵押的情形）。
2.房屋承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的內容。
①出租人出賣(mài)租賃房屋的，應提前合理期間通知承租人（《合同法》第230條）；拍賣(mài)的，應提前5天通知承租人（《城鎮房屋租賃合同解釋》第23條)。
②承租人在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買(mǎi)的權利。所謂同等條件，指在價(jià)款、付款方式、擔保狀況等方面均與第三人相同。
3.房屋租賃合同承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的排除情形。根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第24條，下列四種情形，房屋租賃合同的承租人不享有優(yōu)先購買(mǎi)權：
①房屋的共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的；
②出租人將房屋出賣(mài)給自己的近親屬的；
③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內未明確表示購買(mǎi)的；
④出租人將房屋出賣(mài)給善意的第三人（指第三人不知承租人存在），并辦理完畢過(guò)戶(hù)登記的。
特別提示 (1)租賃的房屋上存在抵押權的。因買(mǎi)賣(mài)不破租賃規則會(huì )對抵押物的變價(jià)產(chǎn)生負面影響（阻礙潛在的買(mǎi)受人參與競買(mǎi)，減少了競爭）。所以，《物權法》第190條規定，“先抵后租，抵押權登記的”，因抵押權實(shí)現導致租賃物所有權的變動(dòng)的，租賃合同不再適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。 (2)租賃的房屋上存在抵押權的。因房屋租賃合同的承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權不會(huì )對抵押物的變價(jià)產(chǎn)生負面影響（承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的前提是，與出價(jià)最高的第三人相同的條件購買(mǎi)），相反，會(huì )產(chǎn)生積極影響。所以，即使屬于“先抵后租，抵押權登記的”的情形，抵押權人行使抵押權拍賣(mài)抵押房屋的，在同等條件下，承租人仍享有優(yōu)先購買(mǎi)權。 (3)反復強調此點(diǎn)，對于聰明人而言，顯得啰嗦！但對于如老鐘般的普通人，確有必要。
4,出租人侵犯房屋承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的救濟(《城鎮房屋租賃合同解釋》第21條）（見(jiàn)例)。
例 甲將二套房出租給乙,租期3年。半年后,甲未通知乙，將該房屋以20萬(wàn)元的價(jià)格出賣(mài)給丙。①乙不得以甲未提前合理期限通知為由，請求宣告甲、丙的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效（《民通意見(jiàn)》第118條已于2007年12月被廢止了)。甲、丙的買(mǎi)賣(mài)合同不因未提俞合理期間通知乙而無(wú)效。②若已經(jīng)給丙辦理了過(guò)戶(hù)登記，且丙購買(mǎi)房屋時(shí)為善意（即不知房屋已出租給乙），根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第24條第(四)項，乙不再拿有優(yōu)先購買(mǎi)權，乙只能有權請求甲承擔損害賠償責任。③若尚未給丙辦理過(guò)戶(hù)登記（或者雖然給丙辦理過(guò)戶(hù)登記，但是丙為惡意），乙仍然享有優(yōu)先購買(mǎi)權，可自知道之日起的合理期間內（應為15天）行使優(yōu)先購買(mǎi)權，請求甲以同等條件與自己訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同（優(yōu)先購買(mǎi)權系形成權），并優(yōu)先于丙取得房屋所有權。丙因此不能取得房屋所有權的，丙有權請求甲承擔違約責任。
典型真題
甲與乙訂立房屋租賃合同，約定租期5年。半年后,甲將該出租房屋出售給丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋優(yōu)先購買(mǎi)權受侵害為由，請求法院判決甲丙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。下列哪一表述是正確的?（13年.卷三.10題一C)
A.甲出售房屋無(wú)須通知乙
B.丙有權根據善意取得規則取得房屋所有權
C.甲侵害了乙的優(yōu)先購買(mǎi)權，但甲丙之間的合同有效
D.甲出售房屋應當征得乙的同意
[答案解析]①根據《合同法》第230條，甲將房屋出賣(mài)給丙時(shí)，因乙有優(yōu)先購買(mǎi)權，甲應在出賣(mài)之前的合理期限內通知乙。故A選項錯誤。②善意取得以讓與人實(shí)施無(wú)權處分為前提。本題中，甲將房屋出賣(mài)給丙屬于有權處分。故B選項錯誤。③出賣(mài)房屋時(shí)，甲未提前合理期間通知乙，侵害了乙的優(yōu)先購買(mǎi)權。但是，根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第21條，甲、丙的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因此無(wú)效。故C選項正確。④固乙享有優(yōu)先購買(mǎi)權，甲向丙出售租賃房屋時(shí)，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知乙，而不是征得乙的同意。故D 選項錯誤。
