公租房，不僅是解決中等偏低收入群體住房問(wèn)題的重要舉措，也事關(guān)房地產(chǎn)調控政策的成敗
由住房和城鄉建設部等7部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見(jiàn)》近日正式對外發(fā)布。與經(jīng)濟適用房和廉租房不同，“公租房”供給對象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說(shuō)的“夾心層”。《指導意見(jiàn)》的出臺不僅意味著(zhù)住房保障范圍的擴大，更為重要的是，如果該項措施能夠盡快落實(shí)到位，將有效遏制商品房?jì)r(jià)格的再度上漲。
在國內房地產(chǎn)供給體系中，保障房和商品房之間存在著(zhù)明顯的斷層問(wèn)題——保障房?jì)H針對低收入與最低收入群體，而商品房?jì)r(jià)格則遠超普通公眾的承受能力。大量的中等收入群體，特別是剛剛走上工作崗位的新白領(lǐng)階層，其住房需求難以獲得有效的制度保障。而這部分社會(huì )群體因為面臨結婚、落戶(hù)，具有典型的房地產(chǎn)“剛性需求”，他們的市場(chǎng)行為決定著(zhù)房?jì)r(jià)趨勢的變化。
之前的房地產(chǎn)調控結果已經(jīng)表明，如果針對“夾心層”的剛性需求缺乏政策支撐，任何已有的調控政策效果都可能喪失。因此，公租房的出現，并不僅是解決中等偏低收入群體住房問(wèn)題的重要舉措，也事關(guān)房地產(chǎn)調控政策的成敗。換言之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求能夠得到充分滿(mǎn)足，就意味著(zhù)引起房?jì)r(jià)上漲的“導火索”被熄滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需結構將趨于合理。如此，調控政策才能夠獲得更充分的發(fā)揮空間，長(cháng)期以來(lái)的房?jì)r(jià)上漲慣性才能夠被有效遏制。如果說(shuō)經(jīng)濟適用房和廉租房體現了公共政策的救濟屬性，那么公租房則更能體現避免經(jīng)濟大起大落的公共政策的宏觀(guān)調控功能。
但必須指出的是，目前國內的公租房政策仍處于剛起步階段，以當下房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的形勢而言，相關(guān)政策推進(jìn)應當遵循高效持續原則，才能夠讓公租房政策效果真正得到顯現。事實(shí)上，國內公租房建設的最大問(wèn)題在于供給規模嚴重不足。中國城市人口規模極為龐大，動(dòng)輒百萬(wàn)計的城市人口使得公租房建設規劃必須要有戰略超前意識。與統計部門(mén)重點(diǎn)監測的國內70個(gè)大中城市相比，今年全國計劃興建的37萬(wàn)套公租房，平均到每座城市不過(guò)5000套左右，顯然無(wú)法從根本上滿(mǎn)足“夾心層”的住房需求。更何況，經(jīng)濟適用房和廉租房建設的實(shí)際情況表明，地方政府的實(shí)際建設規模往往還要落后于規劃數量。
解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)，即引入行政問(wèn)責機制與市場(chǎng)化的規范運作。其一，必須要強化地方行政部門(mén)職責，一方面中央財政要擴大相關(guān)轉移支付資金規模，另一方面對于地方行政部門(mén)拖延公租房建設的行為，須明確建立問(wèn)責機制。其二，海外公共租賃房建設的經(jīng)驗表明，政府提供并不意味著(zhù)政府建設，通過(guò)面向市場(chǎng)進(jìn)行招標建設，能夠有效提高保障性住房的供給效率，從而盡快解決供給規模不足的問(wèn)題。
