在一輪輪宏觀(guān)調控措施之下，上海市中心的房?jì)r(jià)依然風(fēng)平浪靜，但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩端——少量的浦江江景住宅開(kāi)始降價(jià)，而外環(huán)外樓盤(pán)降價(jià)此起彼伏，許多樓盤(pán)的降幅超過(guò)了20%。于是有上海市房管局市場(chǎng)處工作人員稱(chēng)：降價(jià)超20%需重新備案。浦東新區市民中心房管處工作人員甚至稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)降價(jià)幅度超過(guò)20%，“這是不允許的”。
我們不知道這幾位房管部門(mén)工作人員的話(huà)，能否代表上海市房管局的官方意見(jiàn)，但是我們大概能夠揣摩到這些官方部門(mén)為什么會(huì )發(fā)出這樣的聲音。
最近，上海市郊幾處樓盤(pán)降價(jià)之后引起多起老業(yè)主與開(kāi)發(fā)商糾紛事件。浦東的中海御景熙岸因為上星期樓盤(pán)單價(jià)從每平方米2萬(wàn)2一下子降到了1萬(wàn)7，引發(fā)老業(yè)主沖突，售樓處7個(gè)沙盤(pán)被嚴重毀壞，四扇門(mén)窗被砸出大洞。嘉定龍湖酈城樓盤(pán)降價(jià)之后，10月23日有上百名老業(yè)主“沖擊”售樓處，兩處大型沙盤(pán)模型被嚴重砸毀，模型材料被拆開(kāi)后丟棄在地面上，樓盤(pán)售樓處的“金字招牌”也被砸得殘缺不堪。當天，嘉定區雙單路上的“秋霞坊”樓盤(pán)還有上百名老業(yè)主聚集于此，討要“說(shuō)法”。
可能政府部門(mén)及其工作人員為了平息這些降價(jià)樓盤(pán)老業(yè)主的怨氣，可能政府部門(mén)及其工作人員眼見(jiàn)上海樓市或許降價(jià)的樓盤(pán)越來(lái)越多，擔心會(huì )引起更多的老業(yè)主不滿(mǎn)，從而引發(fā)更大的社會(huì )群體事件，所以祭出“降價(jià)超過(guò)20%的樓盤(pán)需重新備案”的說(shuō)法。
然而這樣的說(shuō)法是不對的。
不允許開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)降價(jià)超過(guò)20%以及超過(guò)降價(jià)20%要求重新備案，其依據是2004年3月30日起施行的《上海市商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》。可是，根據2011年5月16日上海市發(fā)改委根據中央“一房一價(jià)”規定下發(fā)的實(shí)施細則，在商品房?jì)r(jià)格浮動(dòng)上，售價(jià)超過(guò)備案價(jià)，是不被允許的，但是否可以低于備案價(jià)20%，并沒(méi)有過(guò)明確的說(shuō)法。也就是說(shuō)，是允許的。
根據后法優(yōu)于前法的法律原則，目前如果有開(kāi)發(fā)商愿意降價(jià)超過(guò)20%，是完全可以的，是不會(huì )受到任何處罰的。政府部門(mén)沒(méi)有權力隨意命令企業(yè)，只能按照有關(guān)價(jià)格法規依法行政。如果房管部門(mén)要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，那么它盡可自己去作市場(chǎng)調查。沒(méi)有必要命令企業(yè)報上來(lái)，更不能隨意地制定或限制市場(chǎng)價(jià)格。
如果換一種角度去看，目前上海外環(huán)外房?jì)r(jià)下降，正符合政府對樓市宏觀(guān)調控的目的。現在，上海樓市從整體上來(lái)說(shuō)還沒(méi)有松動(dòng)，只是周邊樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)，政府就急著(zhù)欲剎車(chē)，做出限制降價(jià)超過(guò)20%的舉動(dòng)，那么上海中心城區的房?jì)r(jià)還會(huì )有下降的可能嗎？要知道，外環(huán)外樓盤(pán)降價(jià)20%，能否撼動(dòng)中環(huán)內、內環(huán)內房?jì)r(jià)都還未定。
政府是市場(chǎng)管理者，是市場(chǎng)秩序的維護者，而不是市場(chǎng)的太上皇。政府當然有對市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控的權力和義務(wù)，但是，對市場(chǎng)價(jià)格起決定性作用的畢竟不應該是政府。政府制定的宏觀(guān)調控政策，可以包含對市場(chǎng)價(jià)格的訴求，可是宏觀(guān)調控政策最大的作用還是如何維護市場(chǎng)秩序的長(cháng)期穩定。
房地產(chǎn)部門(mén)眼下最應該做的，是在認真的調查研究的基礎上，對有可能出現的價(jià)格下降(甚至是大跌)作一個(gè)細致的預案，因為一旦真的發(fā)生這種情況，對于市場(chǎng)交易雙方、土地批租市場(chǎng)，以及動(dòng)拆遷補償等都將發(fā)生顯著(zhù)的影響乃至沖擊，而且它們帶來(lái)的還很可能不僅僅是單一領(lǐng)域內的經(jīng)濟問(wèn)題，而是一系列連鎖的社會(huì )效應。至于價(jià)格的變動(dòng)本身，再有本事的政府部門(mén)，也很難將其控制在希望的范圍內，前10年房?jì)r(jià)的翻番上漲已經(jīng)證明了這個(gè)道理。
