2015年全國兩會(huì )上，李克強總理在政府工作報告中提出“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房”。近日，住建部與國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，規定“市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”。
政府如何為商品房“換新衣”?
措施一：存量房過(guò)多，可暫停供地
《通知》規定，住房供過(guò)于求的地區，要適當控制2015年住房開(kāi)發(fā)建設規模、進(jìn)度。對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過(guò)大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應根據市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應規模。
一句話(huà)解讀：房地產(chǎn)問(wèn)題根源其實(shí)還是土地供應水平。
措施二：未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地，可改用途
《通知》規定，對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型做出調整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規模過(guò)大的市、縣，可以根據市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉換方案，通過(guò)調整土地用途、規劃條件，引導未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開(kāi)發(fā)建設，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。
一句話(huà)解讀：國內一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠景氣，嚴重供大于求的局面已經(jīng)成型，適當調整土地用途是切實(shí)可行的。
措施三：商品房可作為安置房和公租房
《通知》規定，為進(jìn)一步加大住房保障貨幣化力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買(mǎi)在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開(kāi)工建設的房地產(chǎn)用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地，允許其適當調整規劃建設條件，優(yōu)化戶(hù)型結構，并完善配套用地手續。
一句話(huà)解讀：最關(guān)鍵的問(wèn)題還是收購的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商的心理價(jià)位與政府能掏出的錢(qián)之間恐怕會(huì )有較大的落差。
政策“落地”，有何難點(diǎn)?
存量房轉為保障性住房的地方探索正在擴容
針對部分地區出現的“產(chǎn)品過(guò)剩”和“不對路”的問(wèn)題，此次《通知》實(shí)際上提供了解決“去庫存”的兩大導向，一是建成的商品房，政府購買(mǎi)用于保障房;二是未建的地塊可直接轉成保障房用地。相比較而言，第二種方式可能在操作上更具可行性。此前，不少地區也已經(jīng)推出相關(guān)政策。
寧波市：3月中旬，通過(guò)《關(guān)于創(chuàng )新保障性住房提供方式的指導意見(jiàn)》，明確提出貨幣安置及“收購市場(chǎng)房源以籌集保障性住房”。
鄂爾多斯市：2014年下半年出臺政策，決定3年內不再新建商品房，同時(shí)鼓勵國有大型企業(yè)、重大項目建設單位團購，并回購商品房用以城市棚戶(hù)區改造安置房和保障性住房。
湖南省：已有9個(gè)市、州制定了實(shí)施意見(jiàn)和細則，其中長(cháng)沙市出臺具體文件，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。2014年長(cháng)沙市開(kāi)福區黃興北路棚改征收項目率先探索團購商品房作棚改安置房模式時(shí)，吸引了16家樓盤(pán)參與團購活動(dòng)。
“公租房偏遠不方便”，網(wǎng)友隨遇而安說(shuō)，很多地方新建的公租房都在偏遠城郊，這不方便居民生活，建議每個(gè)新建的商品房小區中都要有一定比例的房子拿出來(lái)做公租房。一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地產(chǎn)庫存壓力;一面是地方政府捉襟見(jiàn)肘的財政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，被認為是“一箭多雕”的地方政府收購商品房用作保障性住房政策開(kāi)始“落地”。
確定合適的收購價(jià)格是一個(gè)難點(diǎn)
商品房回購涉及房源選擇、戶(hù)型配套、價(jià)格確定等諸多方面，需要在探索、試點(diǎn)基礎上制定相應操作流程，規范收購、回租過(guò)程。價(jià)格確定是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，回購價(jià)格不能是強迫性的，而是要多方協(xié)商。“一方面價(jià)格要優(yōu)惠，財政資金要有績(jì)效，老百姓要得到實(shí)惠;另一方面，也要保持開(kāi)發(fā)商的合理利潤，否則可能‘遇冷’。”
針對社會(huì )普遍擔憂(yōu)的收購存量房用作保障房過(guò)程中可能存在的不透明操作以及尋租、腐敗等問(wèn)題，業(yè)內人士建議，相關(guān)部門(mén)應在出臺指導意見(jiàn)時(shí)強化監管，做到公開(kāi)透明，防止“暗箱操作”。
轉型期的醫患關(guān)系，確實(shí)是諸多社會(huì )癥結的集中反映。不管怎么說(shuō)，輿論不要“以死相逼”、更不要在極端事件上煽風(fēng)點(diǎn)火。于公共理性來(lái)說(shuō)，就事論事、實(shí)事求是地構建杏林春暖的醫患生態(tài)，才是裨益公共利益的價(jià)值共識。
