相關(guān)法條
《物權法》
第15條 當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。
1.區分原則的含義。在基于（通過(guò)）法律行為的物權變動(dòng)中，應在觀(guān)念與制度上區分物權變動(dòng)效果的犮生與債權效果（法律行為生效）的發(fā)生。①法律行為是否生效，債權效果是否發(fā)生，應依照法律行為制度確定。②物權變動(dòng)效果是否發(fā)生，應依照物權變動(dòng)的規則確定。③因欠缺公示手段導致不能發(fā)生物權變動(dòng)效果的，法律行為的效力不因此而受影響。
2.區分原則的具體內容。《物權法》第15條確立了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)中的區分原則。不僅如此，所有基于法律行為的動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)也遵循區分原則。舉其要者：
(1)房屋買(mǎi)賣(mài)（贈與）中，若未辦理過(guò)戶(hù)登記，物權變動(dòng)不能發(fā)生，買(mǎi)受人（受贈人）尚未取得房屋所有權，但登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)（贈與）合同的生效要件，房屋買(mǎi)賣(mài)（贈與）合同是否生效依照《合同法》確定（《物權法》第15條)。
(2)不動(dòng)產(chǎn)抵押中，若未辦理抵押登記，則抵押權未設立，但不因此影響抵押合同的生效，抵押合同是否生效依照《合同法》確定（《物權法》第187條)。
(3)動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（贈與）中，若未交付動(dòng)產(chǎn)，不能發(fā)生動(dòng)產(chǎn)所有權變動(dòng)，買(mǎi)受人（受贈人）尚未取得動(dòng)產(chǎn)所有權，但交付不是動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（贈與）合同的生效要件，買(mǎi)賣(mài)（贈與）合同是否生效依照《合同法》確定（《物權法》第23條)。
(4)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押時(shí)，未交付動(dòng)產(chǎn)（或者采用占有改定方式交付）的，質(zhì)權未設立，但不因此影響質(zhì)押合同的效力（《物權法》212條）
特別提示 (1)中國大陸的區分原則是“有中國特色”的區分原則。與德國、臺灣地區的區分原則含義不同。 (2)德國、臺灣地區之區分原則的內容。德國、臺灣地區的區分原則系將法律行為區分為負擔行為和物權行為，引起物權變動(dòng)的系其中的物權行為。例如：甲將一輛汽車(chē)以30萬(wàn)元出賣(mài)給乙，并向乙完成現實(shí)交付。其區分原則的內容是：①甲、乙間買(mǎi)賣(mài)合同系負擔行為，其效力僅在于產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)合同中的債權債務(wù)，負擔行為本身不能導致汽車(chē)所有權由甲移轉給乙。②欲使汽車(chē)所有權由甲移轉給乙，須在負擔行為之外，另行成立有效的物權行為（其內容是：甲愿意向乙移轉汽車(chē)的所有權，乙愿意受讓汽車(chē)的所有權），有效的物權行為加公示（汽車(chē)的交付）才能導致汽車(chē)所有權的移轉（物權變動(dòng)）。 (3)中國大陸區分原則的內容。中國大陸不承認負擔行為與物權行為的區分。基于法律行為的物權變動(dòng)中的區分原則系將法律效果區分為物權變動(dòng)效果的發(fā)生與法律行為生效效果的發(fā)生（見(jiàn)例1)。
例1甲將房屋出賣(mài)給乙，交付了房屋，但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記。①裉據區分原則，因未登記，尚未取得房屋所有權，但甲、乙間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效。②區分原則的價(jià)值在于：(a)未經(jīng)公示（登記），不發(fā)生所有權變動(dòng)，以保護交易安全（再同甲交易之人的交易安全)。(b)甲、乙間的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效，乙享有合法的債權。基于該債權，乙有權請求甲辦理過(guò)戶(hù)登記，甲拒絕的，乙可通過(guò)強制執行取得房屋的過(guò)戶(hù)登記。③若甲鐵了心不讓乙取得房屋所有權，甲只有兩種方法：第一，放一把火將房屋燒毀；第二，將房屋出賣(mài)給不知情的第三人并辦理過(guò)戶(hù)登記。這樣，乙確實(shí)不能取得房屋所有權了，但乙仍可基于有效的買(mǎi)賣(mài)合同請求甲承擔損害賠償等違約責任。
區分原則VS物權變動(dòng)的無(wú)因性 (1)德國、臺灣地區有物權變動(dòng)的無(wú)因性這一制度。意思是，在基于法律行為的物權變動(dòng)中，即使作為原因的負擔行為無(wú)效，只要作為處分行為的物權合同有效，則物權變動(dòng)仍然發(fā)生。物權變動(dòng)不因負擔行為的無(wú)效而無(wú)效。例如：甲（30歲）將汽車(chē)出賣(mài)給乙（15歲），且交付了汽車(chē)，乙的父母知道后拒絕追認。甲、乙間的買(mǎi)賣(mài)合同（負擔行為）因乙為限制民事行為能力人而無(wú)效，但甲、乙間移轉汽車(chē)所有權的物權合同（因其內容僅僅使乙取得汽車(chē)所有權，屬于使乙純獲法律上利益的行為）卻不因乙屬于限制民事行為能力而無(wú)效，相反物權合同為有效，故乙仍取得汽車(chē)所有權。但是，由于買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，乙取得汽車(chē)所有權構成不當得利，應向甲返還不當得利（汽車(chē)所有權）。 (2)中國大陸不承認物權變動(dòng)的無(wú)因性。相反，遵循的是基于法律行為之物權變動(dòng)的有因性。即所有基于法律行為的物權變動(dòng)，若其法律行為無(wú)效、不成立或者被撤銷(xiāo)，即使動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付、不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)登記，依然不能發(fā)生物權變動(dòng)的效果。 (3)在中國大陸，基于法律行為的物權變動(dòng)，可作如下歸納：①反著(zhù)不發(fā)生影響。即未交付、未登記的，不影響法律行為的生效。②正著(zhù)發(fā)生影響。即法律行為不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)的，不可能發(fā)生物權變動(dòng)的效果（見(jiàn)例2)。
例2《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2014年11月24日頒布后，甲、乙為了好玩，想單純體驗一把不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記，就簽訂了份虛假合同，合同約定甲將自己房屋出賣(mài)給乙。后雙方基于該買(mǎi)賣(mài)合同將房屋登記在乙名下。①甲、乙的買(mǎi)賣(mài)合同屬于雙方虛假行為，無(wú)效。②因買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雖已辦理過(guò)戶(hù)登記，物權變動(dòng)不能發(fā)生，乙不能取得房屋所有權，甲仍為房屋所有權人。③對區分原則應有正確的理解。
經(jīng)典真題
乙買(mǎi)甲一套房屋，已經(jīng)支付I/3價(jià)款，雙方約定余款待過(guò)戶(hù)手續辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續履行合同，轉移房屋所有權。下列哪一選項是正確的？（07年?卷三? 6題一C)
A.合同尚未生效，甲應返還所受領(lǐng)的價(jià)款并承擔締約過(guò)失責任
B.合同無(wú)效，甲應返還所受領(lǐng)的價(jià)款
C.合同有效，甲應繼續履行合同
D.合同有效，法院應當判決解除合同、甲賠償乙的損失
[答案解析]根據區分原則，甲、乙的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立并生效，故A選項錯誤；B選項錯誤；C選項正確。同時(shí)，甲并不享有法定解除權或約定解除權，甲請求解除合同的請求無(wú)事實(shí)依據，應予駁回，故D選項錯誤。
