(―)原則(★★★)
相關(guān)法條
《物權法》
第9條 不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第14條 不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
第17條 不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)是權利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權的證明。不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)記載的事項，應當與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》
第21條 登記事項自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。
不動(dòng)產(chǎn)登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)或者登記證明。
1.基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)，除法律另有規定外，一律以登記（注銷(xiāo)登記、移轉登記、設立登記、變更登記）作為物權變動(dòng)的生效要件。其公式是：生效的法律行為+處分權+登記=物權變動(dòng)。
2.其適用范圍包括：不動(dòng)產(chǎn)物權（所有權、抵押權、建設用地使用權）的拋棄、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（《物權法》第9條)、不動(dòng)產(chǎn)贈與（《物權法》第9條）、建設用地使用權出讓與轉讓(《物權法》第139條）、不動(dòng)產(chǎn)抵押權的設立（《物權法》第187條)、基于設立公司協(xié)議的不動(dòng)產(chǎn)出資、附著(zhù)于土地林木的買(mǎi)賣(mài)贈與。(《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第2條)
3.登記事項自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記（《登記暫行條例》第21條)。物權變動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)是將注銷(xiāo)登記、移轉登記、設立登記、變更登記記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日，而不是發(fā)放權屬證書(shū)(房產(chǎn)證、建設用地使用權證等）之日。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權變動(dòng)的法律依據，權屬證書(shū)（房產(chǎn)證、建設用地使用權證等）不是物權變動(dòng)的依據，僅為享有不動(dòng)產(chǎn)物權的初步證明材料。
例1甲在自己房屋上給乙設立抵押權，并辦理了抵押登記。現乙欲拋棄對甲房屋的抵押權。①拋棄房屋抵押權屬于基于單方法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)。②拋棄抵押權屬于有相對人的單方法律行為，乙應向甲作出拋棄的意思表示，且該意思表示應有效。③除了拋棄的意思表示有效外，還應辦理注銷(xiāo)登記（公示)，才發(fā)生乙之抵押權消滅的效果。④最后，乙還得享有拋棄該抵押權的處分權。若乙已經(jīng)將該抵押權連同其擔保的債權為他人設立了債權質(zhì)權，則在質(zhì)押期間，乙不享有拋棄該抵押權的處分權。未經(jīng)質(zhì)權人同意，乙拋棄抵押權的行為無(wú)效。
特別提示
(1)在把握“基于法律行為的物權變動(dòng)”這一知識點(diǎn)時(shí)，別忽略了“讓與人須具有相應的處分權”這一要件。
(2)“讓與人具有相應的處分權”涉及“物權的歸屬”，系一復雜的問(wèn)題。一般而言，物杈人享有處分權。但在下列情形，物權人的處分權受到限制：①辦理移轉所有權的預告登記后，不動(dòng)產(chǎn)所有權人不享有處分權（《物權法》第20條）；②經(jīng)由非基于法律行為的物權變動(dòng)取得不動(dòng)產(chǎn)物權后，未經(jīng)宣示登記的，該不動(dòng)產(chǎn)物權人不享有處分權（《物權法》31條）；③設立抵押權后，抵押期間，抵押物的所有人不享有轉讓?zhuān)ǔ鲑u(mài)、贈與、互易、出資）該抵押物的處分權，但仍享有抵押、質(zhì)押的處分權（《物權法》第191條第 2款）。④部分共有人違反《物權法》第97條的規定實(shí)施的法律上的處分行為欠缺處分權 (《物權法》第97條）。
(3)與《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條的關(guān)聯(lián)。①因無(wú)權處分訂立的買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)權處分不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，但因讓與人欠缺處分權，除非權利人追認或者處分人取得處分權，不能發(fā)生物權變動(dòng)，受讓人不能取得所有權。②讓與人欠缺處分權的，如果受讓人符合善意取得的構成要件，無(wú)須權利人追認，亦無(wú)須處分人取得處分權，仍可發(fā)生物權'變動(dòng)，受讓人仍基于善意取得取得相應的物權。不過(guò)，善意取得不屬于基于法律行為的物權變動(dòng)。
4, 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》關(guān)于登記的規范
(1)登記機關(guān)。①不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動(dòng)產(chǎn)登圮機構統一辦理所屬各區的不動(dòng)產(chǎn)登記。（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第7條第1款）。②跨縣級行政區域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區域的不動(dòng)產(chǎn)登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動(dòng)產(chǎn)登記機構協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)指定辦理（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第7條第2款)。
(2)登記申請人。原則上，由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：①尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請登記的；②繼承、接受遺贈取得不動(dòng)產(chǎn)權利的；③生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權利的；④權 利人姓名、名稱(chēng)或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；⑤不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權利人放棄不 動(dòng)產(chǎn)權利，申請注銷(xiāo)登記的；⑥申請更正登記或者異議登記的（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條)。
(3)時(shí)限。不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當自受理登記申請之日起30個(gè)工作日內辦結不動(dòng)產(chǎn)登記手續，法律另有規定的除外（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第20條)。
(4)登記機關(guān)的注意義務(wù)。主要系形式審查義務(wù)，極少數情況下有實(shí)質(zhì)審查義務(wù)（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第16?19條)。
(二）例外(★★★)
相關(guān)法條
《物權法》
第127條 土地承包經(jīng)營(yíng)權自土地承包經(jīng)營(yíng)權合同生效時(shí)設立。
縣級以上地方人民政府應當向土地承包經(jīng)營(yíng)權人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權證、林權證、草原 使用權證、并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營(yíng)權。
第129條 土地承包經(jīng)營(yíng)權人將土地承包經(jīng)營(yíng)權互換、轉讓?zhuān)斒氯艘蟮怯浀模瑧斚蚩h級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營(yíng)權變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
第158條 地役權自地役權合同生效時(shí)設立。當事人要求登記的，可以向登記機關(guān)申請 地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
1.土地承包經(jīng)營(yíng)權的設立與轉讓。
(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權的設立。①土地承包經(jīng)營(yíng)合同生效，土地承包經(jīng)營(yíng)權設立，無(wú)須登記(設立登記）。②須注意：已經(jīng)設立的土地承包經(jīng)營(yíng)權，即使未登記，也可對抗本集體經(jīng)濟組織的其他成員。因為，農村是一個(gè)熟人社會(huì )，本集體經(jīng)濟組織的其他成員均知道誰(shuí)對該土地享有土地承包經(jīng)營(yíng)權，集體經(jīng)濟組織在該土地上再為他們設立土地承包經(jīng)營(yíng)權的，他們常常屬于惡意的第三人（《物權法》第127條）。
(2)土地承包經(jīng)營(yíng)權的轉讓。①土地承包經(jīng)營(yíng)權設立后，土地承包經(jīng)營(yíng)權人轉讓土地承包經(jīng)營(yíng)權的，無(wú)須辦理移轉登記（變更登記），自轉讓合同生效時(shí)，受讓人取得土地承，經(jīng)營(yíng)權。②但是，若未辦理移轉登記，受讓人取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權不能對抗善意第三人(《物權法》第129條)。
2.地役權的設立與轉讓。
(1)地役權的設立。設立地役權的合同生效，地役權設立，無(wú)須登記。但未經(jīng)登記的地役權不能對抗取得供役地不動(dòng)產(chǎn)權利的善意受讓人（《物權法》第158條）（見(jiàn)例2)。
(2)地役權的轉讓。地役權人轉讓地役權的，自讓與合同生效，無(wú)須登記，受讓人取得地役權。但受讓人未登記的，不能對抗取得供役地不動(dòng)產(chǎn)權利的善意受讓人。
例2建設用地使用權人甲與乙約定，甲在乙的土地上設立取水地役權，但未辦理地役權登記。此后，甲將自己的建設用地使用權全部轉讓給丙。乙將自己的土地承包給不知情的丁。①要正確理解“未經(jīng)登記的地役權不得對抗善意第三人”這句話(huà)。②地役權具有從屬性，從屬于需役地。所以，甲將建設用地使用權轉讓給丙（無(wú)相反約定）時(shí)，雖然地役權沒(méi)有登記，丙同時(shí)取得取水地役權。③丁是取得供役地權利的善意第三人，丙的地役權沒(méi)有登記，就不能對抗善意的丁。④所以，“未經(jīng)登記的地役權不得對抗善意第三人”的意思是，不得對抗取得“供役地”上權利的善意第三人。
典型真題
鄭某開(kāi)辦公司資金不足，其父將3間祖屋以25萬(wàn)元賣(mài)給即將回國定居的郭某，但其父還未來(lái)得及辦理過(guò)戶(hù)手續即去世。鄭某不知其父賣(mài)房一事，繼承了這筆房款及房屋，并辦理了登記手續。隨后，鄭某以3間祖屋作抵押向陳某借款10萬(wàn)元，將房產(chǎn)證交給了陳某，但沒(méi)有辦理抵押登記。下列哪些選項是正確的？（08年.四川卷三? 57題一ABCD)
A.鄭某的父親與郭某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效
B.鄭某享有房屋的所有權
C.鄭某在其父親去世后，有義務(wù)協(xié)助郭某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續
D.陳某對房屋不享有抵押權
[答案解析]①根據區分原則，A選項正確。②根據《物權法》第29條，鄭父死亡時(shí)， 鄭某即取得房屋所有權，無(wú)須登記，故B選項正確。③根據《繼承法》第33條規定的“概括繼承”制度，若鄭某未放棄繼承，鄭某應法定承受其父親與郭某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，故C選項正確。④根據《物權法》第187條，房屋抵押權自登記時(shí)設立，故D選項正確。
